ETUDE STRUCTURELLE OBLIGATOIRE : copropriété, commune, propriétaire...

Contexte : loi « Habitat Dégradé » (9 avril 2024)

Cette loi vise à lutter contre la dégradation des immeubles d’habitation, prévenir les risques pour les occupants (effondrements, insalubrité, habitat indigne), renforcer les outils d’intervention des collectivités et faciliter la rénovation du parc immobilier ancien. Elle introduit notamment de nouvelles obligations pour la surveillance de l’état des bâtiments et la gestion des copropriétés.

Décret d’application principal (Décret n° 2025-814 du 12 août 2025)

Ce décret met en œuvre l’un des outils les plus structurants de la loi : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs.

1. Champ d’application

Il s’applique aux bâtiments d’habitation collectifs situés dans des secteurs que les communes ont définis comme sensibles ou à risque, selon les pouvoirs donnés par la loi.

2. Objet du diagnostic structurel

Le décret précise que le diagnostic doit :

• analyser l’état structurel général du bâtiment ;

• décrire les désordres observés qui compromettent la solidité ou la sécurité ;

• évaluer les risques que ces désordres présentent pour les occupants et les tiers.

Ce diagnostic contribue à repérer les immeubles fragiles et à prévenir les risques d’effondrement, dans la lignée des objectifs de la loi.

3. Modalités pratiques définies

Le décret fixe plusieurs règles concrètes :

🔹 Contenu du diagnostic — ce qu’il doit couvrir et comment les désordres doivent être décrits ;

🔹 Compétences des professionnels — seuls des experts qualifiés et indépendants peuvent établir ces diagnostics, avec obligations spécifiques d’assurance ;

🔹 Délai de transmission — une fois notifié, le propriétaire ou la copropriété dispose de 18 mois pour transmettre le diagnostic à la commune ;

🔹 Sanctions en cas de carence — si le diagnostic n’est pas fait dans les délais, la commune peut le faire réaliser d’office aux frais du propriétaire.

4. Périodicité et conditions

Le décret s’appuie sur l’article ajouté au Code de la construction et de l’habitation (L. 126-6-1) par la loi :

Les bâtiments doivent faire l’objet d’un diagnostic structurel au moins une fois tous les dix ans et à l’expiration d’un délai de 15 ans après réception des travaux de construction.

Objectifs concrets du décret

👉 Renforcer la sécurité des occupants en identifiant et en corrigeant les risques structurels le plus tôt possible.

👉 Donner aux communes un outil opérationnel pour agir avant qu’un bâtiment ne devienne dangereux.

👉 Responsabiliser les propriétaires et copropriétés dans la surveillance de l’état de leurs immeubles.

Autres décrets d’application relatifs à la loi “Habitat Dégradé”

Outre celui sur le diagnostic structurel, d’autres décrets ont été publiés pour préciser différents volets :

Volet copropriété (Décret n° 2025-1292 du 22 déc. 2025)

Ce décret adapte le statut de la copropriété pour appliquer plusieurs mesures de la loi :

• création d’un nouvel emprunt collectif souscrit par le syndicat de copropriétaires ;

• notification électronique obligatoire en copropriété ;

• modalités spécifiques pour certains travaux (isolation thermique, etc.).

En résumé le décret d’application principal du 12 août 2025 met en place le diagnostic structurel obligatoire des immeubles collectifs : il en précise le contenu, les compétences requises, les délais, les sanctions et la périodicité. Il permet aux communes de mieux prévenir les risques d’effondrement et à l’État d’agir plus efficacement contre l’habitat dégradé.

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